De gids om te beleggen in vastgoed

Overweeg je te investeren in onroerend goed om je geld meer te laten opbrengen en een vastgoedpatrimonium op te bouwen?

Ontdek in onze gids alles wat je moet weten om in België te beginnen met investeren in vastgoed.

Waarom investeren in vastgoed?

Er wordt gezegd dat de Belg een baksteen in zijn maag heeft. En met reden. Vastgoed is in ons land immers een van de populairste investeringen.

Vastgoed wordt beschouwd als een relatief veilige belegging, en is ideaal als je geld op lange termijn wil investeren. De prijzen van vastgoed hebben de tendens om in de loop van de tijd te stijgen, waardoor eigenaars de gevolgen van de inflatie kunnen tegengaan en hun erfgenamen een vermogen kunnen nalaten.

Risico’s verbonden aan vastgoedinvesteringen

Ondanks zijn aantrekkelijke punten is vastgoed niet altijd de beste investeringsoplossing: er kunnen immers verschillende problemen ontstaan die de rentabiliteit van je aankoop aantasten. Dit zijn de voornaamste risico's die verbonden zijn aan vastgoed:

• De volatiliteit van de markt: er zijn economische gebeurtenissen (denk maar aan de subprimecrisis van 2008) die een invloed hebben op de vastgoedmarkt, en in dat geval zouden je onroerende goederen aanzienlijk in waarde kunnen dalen.
• Gebrek aan liquiditeit: een onroerend goed is een langetermijninvestering. Als je je geld snel nodig hebt, heb je geen andere keuze dan het pand weer te verkopen, ook al zijn de marktprijzen op dat moment niet gunstig. Bovendien duurt het vaak meerdere maanden om de verkoop te voltooien en het geld te ontvangen.
• Risico in verband met lenen: als je geld leent om je vastgoedinvestering te financieren, moet je ervoor zorgen dat je je maandelijkse aflossingen tot het einde van de looptijd kunt terugbetalen, ook als je er niet in slaagt om het pand te verhuren of je een contract met een variabele rentevoet hebt die stijgt.
• De kosten: een vastgoedinvestering houdt verschillende soorten kosten in: notariskosten, eventuele kredietkosten, onderhoudskosten, beheerkosten... Als die kosten te hoog liggen, kunnen ze de winstgevendheid van je investering doen dalen.

• Verborgen gebreken: geconfronteerd worden met een verborgen gebrek kan iedereen overkomen, en in dat geval moet je mogelijk aanzienlijke renovatiekosten betalen, wat druk uitoefent op de rentabiliteit van je investering.
• Startkapitaal: zelfs als je een lening aangaat, moet je voor een vastgoedinvestering zelf minstens enkele tienduizenden euro's neertellen. Een flinke investering dus, en een beslissing waar je goed over na moet denken.
• Gebrek aan diversificatie: gezien de aanzienlijke kostprijs van vastgoed is het veel moeilijker om je beleggingen te diversifiëren. Daardoor neemt het risico op verlies dan ook toe.

Formules voor vastgoedinvesteringen

Al naargelang je rendementsdoelstellingen en je voorkeuren bestaan er verschillende manieren om in vastgoed te investeren.

Residentieel vastgoed

Met huizen en appartementen die vervolgens worden verhuurd aan particulieren kun je op twee manieren een rendement behalen:

• dankzij de huur die door de huurders wordt betaald;
• dankzij de waardestijging van de woning.

Je kunt ook in residentieel vastgoed investeren door een tweede verblijf te kopen, maar als je dat pand niet verhuurt, ontvang je ook geen huurinkomsten.

Professioneel vastgoed

Panden bestemd voor professioneel gebruik brengen doorgaans goede huurinkomsten op. Het kan gaan om artsenpraktijken, winkels, kantoren... Al bij al een vrij rendabele soort vastgoedinvestering.

Nichevastgoed

Parkeerplaatsen of opslagruimtes zijn doorgaans een betaalbaardere aankoopoptie die toch interessante huurinkomsten kan opleveren.

Vastgoedfondsen

Vastgoedfondsen zijn beleggingsvennootschappen die een vastgoedportefeuille beheren. Door een deelbewijs van een vastgoedfonds te kopen, word je eigenaar van een deel van die vastgoedportefeuille. Het is een eenvoudige manier om ook met een beperkt budget toegang te krijgen tot een gediversifieerde verzameling van onroerend goed.

Vastgoedcrowdfunding

Met vastgoedcrowdfunding kun je al voor enkele duizenden euro's een deel van een onroerend goed kopen en mede-eigenaar worden. Je ontvangt dan een deel van de huurinkomsten, en als je je deel verkoopt, dan krijg je het overeenstemmende bedrag terug.

Vastgoed beheren: hoe doe je dat?

Als je in vastgoed investeert, moet je ook nadenken over hoe je het pand zult beheren: je moet het namelijk onderhouden zodat het zijn waarde behoudt, en als je eigenaar bent van een opbrengstpand moet je op zoek gaan naar huurders en je bezighouden met het hele proces dat gepaard gaat met oude huurders die weggaan en nieuwe huurders die het pand betrekken.

Je kunt ervoor kiezen om dat aspect zelf te beheren, of je kunt een beroep doen op professionals die het gebouw voor jou beheren. Vergeet in dat geval in je rentabiliteitsberekening geen rekening te houden met de beheerkosten.

Belastingen op vastgoed in België

Vastgoedinvesteringen worden in België op twee manieren belast:

• Onroerende voorheffing: net als op alle onroerende goederen wordt er ook op opbrengsteigendommen roerende voorheffing geheven. Het tarief daarvan varieert al naargelang de locatie van het gebouw.
• Huurinkomsten: de huurinkomsten van panden voor professioneel gebruik worden belast in de personenbelasting.

Als je het pand binnen de 5 jaar weer verkoopt, moet je ook een belasting van 16,5% tot 33% op de gerealiseerde meerwaarde betalen.